Rechtsgrundlagen bei Selbstauskünften von Mietinteressenten

Der Wunsch eines Vermieters, eine Immobilie an möglichst vertrauenswürdige und solvente Personen zu vermieten, ist verständlich. Gleichzeitig möchte ein Vermieter auch wenig Mieterwechsel und Leerstand haben. Was liegt also näher, als den „Bewerbungsprozess“ für eine Wohnung so zu gestalten, dass in einem Bewerbungsformular Informationen von Mietinteressenten abgefragt werden, mit denen sich Solvenz, Vertrauenswürdigkeit und dauerhaftes Mietinteresse abschätzen lassen könnte?! Wie steht es hierbei allerdings mit den Rechtsgrundlagen bei Selbstauskünften von Mietinteressenten? Was gibt es bei dieser Datenerhebung durch Vermieter bzw. Verwalter oder Makler zu betrachten?

Selbstauskünfte von Mietinteressenten

Hierbei handelt es sich um Fragebögen, die Vermieter, Immobilienunternehmen, Verwalter oder Makler im Falle einer verfügbaren Wohnung oft an Mietinteressenten zum Ausfüllen übergeben. Vor ein paar Jahren war es noch Gang und Gebe, dass ein Mietinteressent noch vor Besichtigung einer Wohnung einen umfangreichen Fragebogen erhielt. Dieser war auszufüllen und bei Besichtigung der Immobilie abzugeben. So erhielten Immobilienunternehmen schon sehr private Informationen von potentiellen Mietern, bevor diese die Wohnung überhaupt besichtigen konnten. Ja, in nicht wenigen Fällen war der ausgefüllte Fragebogen sogar Bedingung für die Möglichkeit der Besichtigung. So wurden Informationen zum Familienstand, der Staatsangehörigkeit, dem Einkommen, der Bonität oder auch zur beruflichen Tätigkeit abgefragt. – Mehr zur Abfrage der personenbezogenen Daten im Zuge der Anbahnung eines Mietverhältnisses werden wir in einem kommenden Beitrag erklären. –

Dabei stellt sich aber die Frage, ob diese Abfragen der personenbezogenen Daten überhaupt vor Besichtigung einer Wohnung rechtmäßig sind.

Rechtmäßigkeit der Verarbeitung nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO

Wie erwähnt, handelt es sich bei den in Selbstauskünften angegebenen Daten um personenbezogene Daten gemäß Art. 4 Nr. 1 DSGVO. Personenbezogene Daten darf ein Verantwortlicher – in unserem Fall ein Vermieter, Immobilienunternehmen o. Ä. – ausschließlich verarbeiten, wenn die Verarbeitung aufgrund einer Rechtsgrundlage rechtmäßig ist. Wie könnte ein Vermieter oder ein Immobilienunternehmen nun sicherstellen, dass die Verarbeitung dieser personenbezogenen Daten rechtmäßig ist? Dabei stellt sich auch die Frage, wann eigentlich der angemessene Zeitpunkt für solch eine Mieterselbstauskunft ist.

Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a) DSGVO)

Die Rechtmäßigkeit einer Verarbeitung auf eine Einwilligung (siehe Art. 6 Abs. 1 lit. a) DSGVO) zu stützen, erscheint teilweise als die einfachste Variante. Hier ist allerdings zu beachten, dass ein gewisses Machtverhältnis besteht. Wenn ein potentieller Mieter in die Verarbeitung nicht einwilligt, kann er die Wohnung nicht besichtigen oder mieten. Die notwendige Freiwilligkeit der Einwilligung ist also nicht gegeben.

Anbahnung und Abschluss eines Vertrages (Art. 6 Abs. 1 lit. b) DSGVO)

Das Ausfüllen eines Selbstauskunftsformulars kann ein Verantwortlicher mit der Anbahnung und dem Abschluss des Mietvertrages begründen. Der Mieter muss schließlich in der Lage sein, die erforderliche Miete zahlen zu können. Um die Einhaltung während der Vertragsabschlussphase überprüfen zu können, kann es sein, dass ein Vermieter entsprechende Informationen im Zuge dessen erfragt. Dann stellt sich aber die Frage, ob der Vermieter derartige Daten schon vor der Wohnungsbesichtigung erfragen darf, um zu entscheiden, wem er die Wohnungsadresse mitteilt und zur Besichtigung zulässt oder ob die Fragen erst gestellt werden dürfen, wenn der Mietinteressent nach Besichtigung der Wohnung sein tatsächliches Interesse, diese Wohnung mieten zu wollen, bekundet hat.

Erfüllung rechtlicher Verpflichtungen (Art. 6 Abs. 1 lit. c) DSGVO)

Es gibt keine rechtliche Vorgabe, die den Vermieter dazu verpflichtet, das Ausfüllen solch einer Selbstauskunft durch potentielle Mieter zu verlangen. So gibt es auch keine gesetzliche Vorgabe für Mieter diese auszufüllen. Folglich ist Art. 6 Abs. 1 lit. c) DSGVO zur Begründung hierfür nicht einschlägig.

Berechtigtes Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO)

Nun besteht auch die Möglichkeit, das Ausfüllen der Selbstauskunft durch potentielle Mieter auf dem berechtigten Interesse gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. f) DSGVO zu stützen. Zumindest erscheint diese Rechtsgrundlage als die schlüssigste. Ein Vermieter hat schließlich ein berechtigtes Interesse daran, ein Mietvertrag mit Mietern zu schließen, die die Miete bezahlen können. Dabei ist zu prüfen und abzuwägen, ob das Interesse des Vermieters die Interessen des Mieters an dem Schutz seiner personenbezogenen Daten überwiegen. – Mehr Informationen finden Interessenten in einer Ausarbeitung des Deutschen Bundestags „Schufa und DSGVO„. –

Entscheidung bei der Rechtsgrundlage

Wie bei allen anderen Tätigkeiten, bei denen ein Verantwortlicher – hier: potentieller Vermieter – personenbezogene Daten verarbeitet, gilt es, nicht die scheinbar einfachste Rechtsgrundlage zu wählen. Erfahrungsgemäß sehen Verantwortliche die Einwilligung oder das berechtigte Interesse als solches. Bei der Wahl dieser Rechtsgrundlagen ist aber das Recht auf Widerruf der Einwilligung (Art. 7 Abs. 3 DSGVO) und das Recht auf Widerspruch gegen ein berechtigtes Interesse (Art. 21 Abs. 1 DSGVO) zu beachten. – Mehr zum Recht auf Widerspruch gibt es in unserem Beitrag hier zu lesen. – Dies würde die Frage nach sich ziehen, welche Auswirkungen ein Widerruf oder ein Widerspruch auf die Verarbeitung der personenbezogenen Daten haben könnte. So käme ein Verantwortlicher möglicherweise zu dem Schluss, dass die Rechtsgrundlage des Art. 6 Abs. 1 lit. b) DSGVO (Durchführung (vor-)vertraglicher Maßnahmen) die einschlägige sein könnte.

– Weitere Information finden sich in der Orientierungshilfe zur „Einholung von Selbstauskünften von Mietinteressenten“ (Version 0.6, Stand 30.01.2018) der Datenschutzkonferenz. –

Fazit

Gerade die Phase der Mietvertragsanbahnung mit der Wohnungsbesichtigung kann aus Sicht des Datenschutzes ein gewisses Risiko bergen, wenn ein Verantwortlicher die DSGVO hierbei nicht, nicht richtig oder nur teilweise umsetzt. Die datenschutzkonforme Umsetzung verlangt das Datenschutzrecht und damit auch die Datenschutzaufsichtsbehörde.

Um die Anforderungen der DSGVO und der Datenschutzaufsichtsbehörde zu erfüllen, können wir Sie hierzu unterstützen. So können Sie als Verantwortlicher sowohl das Bußgeld- als auch das Abmahn- und das Schadensersatzanspruchsrisiko verringern. Kontaktieren Sie uns am besten noch heute für weitere Informationen zu einem Angebot.